Emlakta SEO, diğer yerel işlerden iki noktada ayrılır: ilan aramalarını büyük portallar kaplar ve ilan sayfası doğası gereği geçicidir; satılınca kalkmak zorundadır. Bu rehberde her başlıkta önce kuralı ya da arama davranışını, sonra bunun emlak ofisinizde neye dönüştüğünü anlattım.
Emlak SEO nedir, portallarla nasıl yarışılır?
Emlak SEO, emlak ofisinin alıcı, kiracı ve mülk sahibi tarafından Google’da ve haritada bulunmasını sağlayan çalışmadır; ilanla değil, ofisin uzman olduğu mahalleyle kazanılır. “Satılık daire İstanbul” gibi genel aramaların ilk sayfası çoğu zaman büyük ilan portallarına aittir ve tek bir ofisin binlerce ilanla yarışması gerçekçi değildir.
Ofisin kazanabileceği alanlar başkadır:
- Mahalle ve alt bölge aramaları: “satılık daire Kadıköy Moda”, “kiralık daire Göztepe”. Portal burada da güçlüdür ama mahalleyi anlatan ofis sayfası öne çıkabilir.
- Harita sonuçları: “emlakçı Kadıköy” ya da “yakınımdaki emlakçı” aramalarında Google profili.
- Ofis ve danışman adı: sizi duyan kişinin yaptığı arama.
- Mülk sahibi aramaları: evini satmak ya da kiraya vermek isteyen kişinin soruları.
Rakip SEO sayfalarının çoğu ilan sayfası optimizasyonuna odaklanıyor. Oysa ilan sayfası satılınca kalkar; kalıcı değer mahalle sayfasında birikir.
İnternet ilanlarında yönetmelik ne diyor?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, internette ilan veren işletmelere zorunlu bilgi, yetki ve süre kuralları koyar; ilan platformlarına da kimlik ve yetki doğrulama yükümlülüğü getirir.
| Kural | Yönetmelik | Sitenizde karşılığı |
|---|---|---|
| Zorunlu bilgiler | m.12/1, 14/2-i | Yetki belgesi no, unvan, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, iletişim, enerji kimlik bilgisi |
| Yetki | m.14/2-j | Yalnız yetkilendirildiğiniz taşınmazın ilanı |
| Sözleşmeyle uyum | m.14/2-ı | İlan, yetkilendirme sözleşmesine aykırı bilgi içermez |
| İlanın kalkması | m.14/2-h | Satış, kiralama ya da sözleşme sonu: üç gün içinde |
| Fiyat | m.12/3 | Haklı sebebe dayanmayan fiyat artışı yok |
| Platform doğrulaması | m.12/2 | Portallarda EİDS ile kimlik ve yetki doğrulaması |
Ticaret Bakanlığı’nın duyurusuna göre yetki doğrulaması 1 Ocak 2025’ten beri zorunludur: ilan platformlarında ilanı yalnız taşınmaz sahibi, eşi, birinci ve ikinci derece kan hısımları ya da sahibin e-Devlet’ten yetkilendirdiği yetki belgeli işletme verebilir. Bu rehber hukuki görüş değildir; güncel metin için mevzuat.gov.tr’ye bakın.
Emlak aramaları hangi kalıplarla yapılır?
Emlak aramaları beş kalıpta toplanır: işlem ve yer, mahalle ve alt bölge, portal adıyla, ofis ve danışman, bilgi soruları. Aşağıdaki örnekler Google’ın Türkiye önerilerinden.
| Kalıp | Örnek aramalar | Karşılayan sayfa |
|---|---|---|
| İşlem ve yer | satılık daire Ankara, kiralık daire Konya | Portallar ağırlıklı; ofis için bölge sayfası |
| Mahalle | satılık daire Kadıköy Moda, Göztepe, Erenköy | Mahalle sayfası ve oradaki ilanlar |
| Portal adıyla | sahibinden satılık daire, emlakjet kiralık daire | Portal; ofis için portal profili |
| Ofis ve danışman | emlakçı yorumları, ofis adı | Google profili, danışman sayfası |
| Bilgi | emlakçı komisyonu ne kadar, yetki belgesi sorgulama, emlak ilan yetki verme | Rehber yazıları |
“Emlakçı komisyonu yüzde kaç” gibi bilgi aramaları ofise güvenin ilk adımıdır. Yönetmelik bu soruya açık cevap verir: alım satımda hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü, kiralamada bir aylık kira bedelini geçemez; taşınmazı göstermek için bedel istenemez (m.20, 19/4). Bunu açıkça anlatan sayfa, aramayı yapan kişiye ofisinizi tanıtır.
Mahalle sayfası neden ilan sayfasından değerlidir?
Mahalle sayfası kalıcıdır, her yeni ilanla güncellenir ve ilan kalktığında değer kaybetmez; ilan sayfası ise birkaç hafta içinde kalkmak zorundadır. Google’ın çok sayfalı yapılara bakışı açık: yalnız yer adı değişen sayfalar fayda değil zarar getirir, bu yüzden her mahalle sayfası gerçek bilgi taşımalıdır.
- Konum ve ulaşım: toplu taşıma, ana yollar, merkeze uzaklık.
- Yapı stoku: bina tipleri, yaklaşık yapı yaşı, site ya da apartman ağırlığı, kentsel dönüşüm durumu.
- Günlük yaşam: okullar, sağlık kurumları, sosyal alanlar.
- Ofisin deneyimi: o mahallede sık sorulan sorular, satış ve kiralamada dikkat edilenler.
- Güncel ilanlar: ofisinizin o mahalledeki ilanları, sayfaya otomatik bağlı.
Bu bilgiler danışmanlarınızın kafasındadır ama çoğu zaman yazıya dökülmez. Benim işim, onları her mahalle için özgün bir sayfaya dönüştürmektir.
Satılan ilanın sayfasına ne olmalı?
Yönetmelik gereği satılan ya da kiralanan taşınmazın ilanı üç gün içinde kalkar; SEO açısından doğru yol, kalkan sayfanın adresini ilgili mahalle ya da kategori sayfasına bağlamak ya da sayfanın kalıcı olarak kaldırıldığını Google’a açıkça bildirmektir.
- Yönlendirme: ilanın adresi aynı mahalledeki benzer ilanları gösteren sayfaya kalıcı olarak yönlendirilir; ziyaretçi boş sayfa görmez.
- Kaldırıldı bildirimi: benzer içerik yoksa sayfa Google’ın durum kodları belgesindeki biçimde kaldırılmış olarak işaretlenir.
- Yapılmayacak: “satıldı” yazısıyla ilanı aylarca yayında tutmak; yönetmeliğe aykırıdır.
Hangi yolun seçileceği ilanın aldığı bağlantıya ve trafiğe göre değişir. Ben bunu tek tek değil, sitenin ilan sisteminde otomatik çalışan bir kural olarak kurarım.
Ofis ve danışman Google profilleri nasıl kurulur?
Google, emlakçıları kendi İşletme Profili olabilecek serbest çalışanlar arasında sayar; ofisin ve müşteriyle bire bir görüşen danışmanların profilleri Google’ın kuralına göre ayrılır. Google’ın Türkçe yönergesi şunları söylüyor:
- Bire bir hizmet veren danışman: doğrulanmış bir konumda, belirtilen saatlerde ulaşılabiliyorsa kendi profilini açabilir; destek ekibi açamaz.
- Birden fazla danışmanlı ofis: ofis kendi profilini açar, danışman profili ofisin adını değil yalnız danışmanın adını taşır.
- Markalı ofiste tek danışman: “[Marka]: [Danışman adı]” biçiminde tek profil önerilir.
- Tek profil: bir danışman, uzman olduğu alanların tümü için ayrı profiller açmamalıdır.
Profillerdeki unvan, adres ve telefon; sitenizdeki danışman sayfaları, yetki belgesi bilgisi ve portal profilleriyle aynı olmalıdır. Google yerel sonuçları alaka, mesafe ve bilinirliğe göre sıralar ve bu tutarlılık üçünü birden besler.
Mülk sahibine nasıl ulaşılır?
Emlak ofisinin portföyü mülk sahibinden gelir; mülk sahibi de evini satmadan önce Google’da değer, süreç ve güvenilir emlakçı araştırır. Bu kişiye ulaşan sayfalar, alıcıya ulaşan ilanlardan daha değerlidir.
- Değerleme sayfası: değeri neyin belirlediğini anlatır ve ücretsiz değerleme talebi alır; tutarsız otomatik fiyat göstermez.
- Satış süreci sayfası: yetkilendirme sözleşmesi, e-Devlet’ten ilan yetkisi verme, tapu ve masraflar adım adım.
- Mahalle sayfası: o mahallede ofisin deneyimini ve güncel ilanlarını gösterir; mülk sahibine “burada çalışıyoruz” der.
“Emlak ilan yetki verme” ve “yetki belgesi sorgulama” gibi aramaların artması, mülk sahiplerinin yeni kuralları araştırdığını gösteriyor. Bu soruları açıkça cevaplayan ofis, ilk teması kurar.
Emlak SEO’sunda en sık beş hata
Sahada en sık gördüğüm hatalar, geçici ilanı kalıcı varlık sanmaktan ve portalı kopyalamaktan doğuyor.
- İlanı portaldaki metinle aynen yayımlamak: aynı metin onlarca sitede vardır; ofisin sayfası hiçbir şey eklemez.
- Satılan ilanı vitrinde tutmak: yönetmeliğe aykırıdır ve ziyaretçiyi yanıltır.
- Plansız silmek: yüzlerce kaldırılmış sayfa tarama hatasına döner, birikmiş değer kaybolur.
- Her ilçe için kopya sayfa: yalnız yer adı değişen sayfalar Google’ın spam politikalarında adıyla geçer.
- Mülk sahibini unutmak: yalnız alıcıya konuşan site, portföy talebi almaz.
Çok sayfalı sitelerin genel mantığını programmatik SEO rehberinde, yerel aramanın çerçevesini yerel SEO rehberinde anlattım.